서비스
부동산
주거용·상업용·디벨로핑, 1031 Exchange
단독주택·콘도·타운하우스의 학군·지역 분석, Cap Rate·ROI 분석과 1031 Exchange를 통한 세금 효율, 물류·공장 개발과 지역 인센티브 활용까지 미국 부동산 투자 전 과정을 지원합니다.
Why ARQNEXUS
왜 ARQNEXUS 부동산 서비스인가?
한·미 통합 지원
- 한국 투자자 관점에서 미국 부동산 투자 설계
- 세금, 법률, 자금 이체까지 통합 지원
- 현지 부동산 에이전트 네트워크 활용
세무 최적화
- 보유 구조 설계(LLC, Trust) 및 세금 최적화
- 1031 Exchange를 통한 양도세 이연
- FATCA/FBAR 신고 대행
리스크 관리
- 법률 검토, 실사(Due Diligence), 보험 가입
- 분쟁 대응 및 권리 관계 확인
- 자연재해, 공실 등 투자 리스크 사전 진단
사후 관리
- 부동산 관리(Property Management) 연결
- 임대 관리, 유지보수, 세무 신고 대행
- 출구 전략(매각, 1031 Exchange) 설계
부동산 핵심 서비스
포함 내용
- 투자 목적에 맞는 지역 선정 및 학군 분석
- 매물 검색 및 시장 가격 분석
- 외국인 모기지(Mortgage) 지원
- 계약 및 에스크로(Escrow) 관리
- 임대 관리 및 Property Manager 연결
- 세무 신고(임대소득세) 대행
Why it matters — 인기 지역(캘리포니아, 텍사스, 플로리다 등)은 높은 임대 수요와 가치 상승이 기대됩니다. 한국에서 원격으로 투자할 때 현지 전문가 지원이 필수적입니다.
포함 내용
- 수익률(Cap Rate) 분석 및 투자 평가
- 임차인(Tenant) 신용 검토
- 상업용 모기지 지원
- 1031 Exchange 전략
- 상업용 리스 계약 검토
- 자산 관리 및 운영 보고서
Why it matters — 상업용 부동산은 장기 임대 계약으로 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 그러나 실사와 법률 검토 없이 투자하면 큰 손실이 발생할 수 있습니다.
포함 내용
- 토지 실사(Due Diligence) 및 환경 검토
- 건축 허가(Permit) 신청 지원
- 건축업체(General Contractor) 매칭
- 건설 자금 조달(Construction Loan)
- 프로젝트 관리 및 일정 모니터링
- 지역 인센티브 활용 전략
Why it matters — 디벨로핑은 고수익이 가능하지만 리스크도 큽니다. 토지 실사, 건축 허가, 자금 조달 등 각 단계의 전문가 지원이 성공의 열쇠입니다.
포함 내용
- 임대 소득세 신고(한국 + 미국)
- 양도소득세(Capital Gains Tax) 관리
- 1031 Exchange (양도세 이연)
- 상속세·증여세 플래닝
- 보유 구조 최적화(LLC, Trust)
- 해외부동산 관련 FBAR/FATCA 신고
Why it matters — 부동산 투자의 실질 수익은 세금 전략에 따라 크게 달라집니다. 1031 Exchange만으로도 수천만 원의 세금을 이연할 수 있습니다.
부동산 투자 프로세스
투자 결정부터 관리까지, 체계적인 6단계
투자 목표 & 지역 선정
1-2주주요 업무
- 1투자 목적(자가/임대/개발) 및 예산 설정
- 2지역 및 부동산 유형 선택
- 3수익률 목표 설정
산출물
투자 전략 보고서
투자 목표 & 지역 선정
1-2주- 투자 목적(자가/임대/개발) 및 예산 설정
- 지역 및 부동산 유형 선택
- 수익률 목표 설정
산출물: 투자 전략 보고서
매물 검색 & 실사
2-4주- 매물 리스트업 및 현장 조사
- 실사(Due Diligence) 진행
- 감정 평가 및 가격 협상
산출물: 실사 보고서, 가격 제안서
자금 조달 & 계약
2-4주- 모기지 사전 승인 및 신청
- 매매 계약서 작성 및 검토
- 에스크로(Escrow) 개설
산출물: 매매 계약서, 에스크로 문서
클로징 (소유권 이전)
1-2주- 최종 워크스루(Walk-through)
- 클로징 서류 서명
- 자금 이체 및 소유권 등록
산출물: 등기증(Deed), 보험증서
부동산 관리 & 운영
지속- 임대 관리(Tenant 모집, 계약, 수금)
- 유지보수 관리
- 세무 신고(한국 + 미국)
산출물: 임대 계약서, 월별 운영 보고서
출구 전략 실행
보유 후 수년- 매각 타이밍 분석
- 1031 Exchange 준비 (필요 시)
- 매각 계약 및 세무 처리
산출물: 매각 계약서, 세무 신고서
부동산 투자 성공 스토리
텍사스 단독주택 임대 투자로 연 7% 수익
40대 자산가 | 텍사스 오스틴 단독주택 투자 | 6주
과제
한국에서 미국 부동산에 투자하고 싶었지만, 지역 선택, 모기지, 원격 관리 방법을 몰랐습니다.
솔루션
- 오스틴 지역 선정 (인구 성장, 기업 이전 트렌드)
- 외국인 모기지(30% 다운) 연결
- LLC 보유 구조로 책임 제한
- 현지 Property Manager 연결
결과
- 연 순수익률 6.3% ($7,600)
- 3년 후 집값 15% 상승
- 한국에서 원격으로 안정적 임대 수입
“한국에서 부동산 투자하려니 막막했는데, ARQNEXUS가 지역 선정부터 모기지, 관리까지 모두 해결해줘서 안심하고 투자할 수 있었습니다.”
— K씨
자주 묻는 질문
네, 비자나 영주권 없이도 구매할 수 있습니다. 미국은 외국인의 부동산 소유에 제한이 거의 없습니다.
네, 외국인도 가능합니다. 다운페이먼트는 보통 30-40% 수준이며, ARQNEXUS는 외국인 전문 모기지 브로커를 연결합니다.
자가 거주는 개인 명의가 유리하고, 임대 투자는 책임 제한과 세무 효율을 위해 LLC가 권장됩니다.
한국과 미국 양쪽 모두 신고해야 합니다. 미국에서 낸 세금은 한국에서 외국납부세액공제로 조정됩니다.
부동산 매각 대금을 다른 투자 부동산에 재투자하여 양도소득세를 이연하는 제도입니다. 엄격한 기한과 규정이 있으므로 전문가 지원이 필수입니다.
한·미 양국에서 상속세가 발생할 수 있습니다. 비거주 외국인은 미국 상속세 면제액이 $60,000으로 매우 낮으므로 사전 플래닝이 중요합니다.
현지 Property Manager를 고용하여 임대 모집, 수금, 유지보수를 대행합니다. 보통 월 임대료의 8-10%가 관리비입니다.
시세 하락, 공실, 자연재해, 환율 변동 등이 있습니다. 철저한 실사, 보험 가입, 분산 투자로 리스크를 관리합니다.